Tributación por venta de vivienda en España

Vender una vivienda en España es una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, muchas veces se desconoce cómo afecta esta venta a nivel fiscal. Es habitual pensar que una vez que se ha cobrado el precio del inmueble, el proceso ha terminado, pero lo cierto es que Hacienda también interviene. La venta de una vivienda genera una serie de impuestos que deben declararse correctamente, tanto si se trata de una vivienda habitual como si es una segunda residencia o una propiedad heredada. 

La ganancia patrimonial y el IRPF

El principal impuesto que afecta a la venta de una vivienda es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este impuesto grava la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el precio al que se vende la vivienda y el precio al que se compró. Si vendes una casa por un valor superior al de compra, esa diferencia se considera una ganancia que debe incluirse en la declaración de la renta.

Por ejemplo, si compraste una vivienda por 150.000 euros y años después la vendes por 220.000, la ganancia patrimonial sería de 70.000 euros. Sobre esa cantidad, Hacienda aplicará un porcentaje en función de los tramos del ahorro, que actualmente va del 19% al 28%, dependiendo del importe total de la ganancia.

Sin embargo, calcular la ganancia no siempre es tan sencillo como restar el precio de compra al de venta. El valor de adquisición incluye no solo lo que pagaste por la vivienda, sino también los gastos asociados a la compra, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los honorarios de notaría o los gastos de registro. Del mismo modo, el valor de transmisión (el precio de venta) se puede reducir si hay gastos derivados de la operación, como la comisión de la agencia inmobiliaria o los costes notariales de la venta. Además, si durante los años en que tuviste la vivienda realizaste obras de mejora o ampliación, esos importes también pueden sumarse al valor de adquisición, reduciendo la ganancia sujeta a impuestos.

Una vez calculada la ganancia patrimonial neta, se debe incluir en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Por ejemplo, si vendiste la vivienda en 2025, tendrás que declararlo en la campaña de la renta de 2026. En caso de pérdida patrimonial (es decir, si vendes por menos de lo que compraste), no se paga nada, pero esa pérdida se puede compensar con otras ganancias que tengas en el mismo ejercicio o en los cuatro años siguientes.

Exenciones y reducciones en la venta de vivienda

No todas las ventas de viviendas están sujetas a tributación en el IRPF. Existen exenciones que permiten no pagar impuestos en determinados casos, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual.

Una de las exenciones más comunes es la reinvención en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y utilizas el dinero obtenido para comprar otra vivienda que también será tu residencia principal, no tendrás que tributar por la ganancia patrimonial. Para beneficiarte de esta exención, debes destinar el importe total de la venta a la nueva compra en un plazo máximo de dos años. Si solo reinviertes una parte del dinero, la exención será proporcional.

Otra exención importante aplica para las personas mayores de 65 años. Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia patrimonial está completamente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda. Además, si lo que vendes no es tu vivienda habitual pero tienes más de 65 años, también puedes evitar tributar por la ganancia si destinas el dinero obtenido a constituir una renta vitalicia en un plazo de seis meses, con un límite máximo de 240.000 euros.

También hay casos especiales, como el de los matrimonios en régimen de gananciales. Si una pareja casada vende su vivienda, la ganancia se reparte al 50% entre los dos cónyuges, y cada uno declara su parte en su respectiva declaración de la renta. En caso de herencia, la tributación cambia: el heredero no paga IRPF por la adquisición de la vivienda, pero sí deberá hacerlo si más adelante la vende, calculando la ganancia sobre la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta.

Por último, las personas que venden una vivienda en el extranjero y residen fiscalmente en España también deben declarar la ganancia en su IRPF, aunque podrán deducir los impuestos pagados en el otro país gracias a los convenios de doble imposición que España tiene firmados con la mayoría de estados.

Otros impuestos a tener en cuenta: la plusvalía municipal

Además del IRPF, la venta de una vivienda está sujeta a otro impuesto importante: la plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo depende del ayuntamiento donde se encuentra la vivienda y grava el aumento de valor del terreno desde que se compró hasta que se vende.

La plusvalía municipal se calcula en función del valor catastral del suelo y de los años que han pasado desde la compra. Sin embargo, en los últimos años este impuesto ha cambiado mucho debido a varias sentencias del Tribunal Constitucional. Hoy en día existen dos formas de calcularlo: una objetiva, basada en coeficientes fijados por cada ayuntamiento, y otra real, basada en la ganancia efectiva obtenida por el vendedor. El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable.

En algunos casos, no hay obligación de pagar plusvalía. Si vendes la vivienda por un precio inferior al que la compraste, es decir, si no has obtenido una ganancia, puedes solicitar la exención de este impuesto. Para ello, deberás acreditar ante el ayuntamiento que no hubo incremento de valor aportando las escrituras de compra y venta.

Este impuesto debe pagarse en el ayuntamiento correspondiente en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la venta. Si la vivienda pertenece a varios propietarios, cada uno paga en proporción a su porcentaje de propiedad.

Existen varios mecanismos legales para reducir o eliminar la tributación, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual o cuando se cumplen ciertos requisitos de edad o reinversión. No obstante, la normativa es compleja y cada caso puede ser distinto, por lo que contar con la ayuda de una asesoría fiscal es muy recomendable. Un asesor especializado puede revisar tu situación concreta, calcular con precisión los impuestos y evitar errores que podrían derivar en sanciones o en el pago de más de lo debido.

Por tanto, antes de vender una vivienda conviene planificar bien la operación desde el punto de vista fiscal. Entender cómo tributa, qué deducciones se pueden aplicar y en qué plazos hay que declarar cada impuesto te permitirá tomar decisiones más inteligentes y evitar sorpresas desagradables. Vender una casa puede ser un paso importante hacia una nueva etapa, y hacerlo con el apoyo adecuado garantiza que ese proceso sea lo más beneficioso y tranquilo posible.